jusbrasil.com.br
11 de Maio de 2021

Armadilha no contrato: financiamento do imóvel não aprovado e entrada não devolvida – o que fazer?

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 2 meses

Normalmente, quando você adquire um imóvel de uma construtora ou incorporadora, os contratos estabelecem o pagamento da seguinte forma:

- um valor de entrada pago no ato;

e

- um prazo maior para pagamento do restante, que o comprador deverá pagar com recursos próprios.

Veja que o contrato não menciona em nenhum momento o pagamento por financiamento.

Esse prazo para pagamento do restante com recursos próprios é o tempo que o comprador tem para conseguir o financiamento do imóvel.

Quando o comprador consegue o financiamento, tudo vai bem.

Mas quando o comprador não consegue, o problema é todo dele.

A construtora coloca ali uma cláusula que diz que, se não for paga a diferença com recursos próprios no prazo estipulado, o contrato será considerado rescindido por culpa do comprador.

Mas isso, muitas vezes, se mostra uma armadilha no contrato.

Isso porque é muito comum os compradores serem induzidos em erro na negociação.

Muitas vezes, eles passam por uma pré-análise da construtora e são levados a acreditar que o financiamento já está pré-aprovado.

Quer dizer: eles são induzidos em todo o processo, desde o início.

O pessoal da construtora diz para eles ficarem tranquilos, mas o resultado acaba sendo muito diferente do cenário descrito nos atendimentos iniciais.

Financiamento não aprovado: entrada, multa e outros prejuízos...

Quando o financiamento não é aprovado, o comprador descobre que, como a rescisão do contrato foi "por culpa dele" (a armadilha no contrato, que mencionei acima), ele terá de arcar com uma multa contratual que normalmente é 10% sobre o valor da negociação.

Exemplo: em uma compra de R$ 300.000,00, a multa será de R$ 30.000,00.

Agora imagine que ele pagou R$ 60.000,00 de entrada, mais R$ 18.000,00 de comissão dos corretores e mais R$ 2.000,00 da assessoria.

Um desembolso total de R$ 80.000,00.

Desse valor, a construtora irá reter a multa de R$ 30.000,00, e não irá devolver o que foi pago de comissão e custos de assessoria.

No fim, após os abatimentos, dos R$ 80 mil pagos, a construtora irá devolver apenas R$ 30.000,00 – sem juros, sem correções, sem compensações.

A construtora, por meio das pessoas que a representam desde o início da negociação, induzem o comprador em erro, fornecendo informações imprecisas e omitindo aspectos críticos da negociação.

Além disso, a construtora retem o dinheiro dele durante meses e, após o financiamento do imóvel ser negado, trata o comprador com total desprezo.

E ainda leva mais alguns meses para devolver uma quantia muito menor do que o comprador havia desembolsado.

Pior: a construtora fez com que o comprador passasse pelo que foi, muito provavelmente, a pior frustração da vida dele.

O sonho da casa própria que virou um pesadelo.

Qual é a solução caso isso aconteça?

Consulte um advogado de sua confiança, que analisará profundamente todo o caso concreto - os fatos, documentos, trocas de e-mails, prints de conversas por mensagens etc.

Após essa análise, pode se constatar ser devida a restituição integral dos valores pagos, além de indenização pelos danos causados.

Isso especialmente se ficar evidenciada uma conduta ilícita por parte da construtora ou seus prepostos, tal como induzir em erro nas informações prestadas.

Por exemplo, se foi garantida a aprovação do financiamento.

Isso porque, antes da análise completa pelo banco, ninguém pode garantir que o financiamento do imóvel será aprovado.

A afirmação prévia de que o financiamento do imóvel será aprovado, muitas vezes é o que leva o comprador a assinar o contrato.

E é confiando na postura gentil, cordial e atenciosa de quem o atende, que faz com que o comprador acredite nas informações e não se atente para a armadilha no contrato.

Por fim, na relação do comprador com a construtora, ele deve ser protegido pelo Código de Defesa do Consumidor.

E um dos princípios básicos dessa relação de consumo é o dever de informação, que todo fornecedor tem perante o consumidor.

Isso é muitas vezes violado pela conduta da construtora e por aquele que a representa.

Além disso, em relações de consumo, em regra o contrato é de adesão.

Isso significa que as cláusulas não podem ser negociadas ou modificadas a pedido do consumidor.

Por causa disso, a lei confere uma proteção adicional: se houver uma cláusula contratual que coloca o consumidor em desvantagem excessiva, ela pode ser anulada.

Na verdade, o fato é que se a negociação envolve financiamento, a cláusula correta deveria tratar sobre o financiamento.

Por exemplo, em caso de não aprovação do financiamento, que o comprador receberia de volta o que pagou de entrada.

Ou que, no máximo, o comprador pagaria uma pequena quantia para custos administrativos.

Nos últimos anos, eu atendi em meu escritório centenas de pessoas que passaram por situações absurdas como a do exemplo que dei acima.

Infelizmente, isso acontece o tempo todo, e os danos indiretos são absurdos.

São comuns pessoas com boa saúde sofrerem com ataques de pânico e crises de ansiedade, desencadeadas por toda a frustração.

E é realmente lamentável que a maioria das construtoras adote esse tipo de postura sorrateira.

Isso é uma tentativa de enriquecer às custas do prejuízo de outros. Algo que inclusive é condenado pela nossa Constituição Federal.

Dicas práticas, para ANTES de fechar negócio

Se você está prestes a comprar um imóvel, ou a assumir qualquer compromisso de alto valor, aqui estão alguns cuidados que você pode ter:

1) Leia com total atenção a cada palavra do contrato – cada palavra importa;

2) Se você tem dúvida, procure um advogado de sua confiança e especializado em questões contratuais;

3) Analise tudo antes de fechar o negócio – não apenas questões contratuais, mas todas as relacionadas ao negócio;

4) Veja se a outra parte está disposta a negociar ou a modificar as cláusulas contratuais; e

5) Conte com ajuda profissional para a negociação de melhores cláusulas contratuais – isso não é despesa, mas um investimento que evitará grandes prejuízos.

CUIDADO com o prazo, para não perder o direito

Agora, se você já está em uma situação em fase já avançada, é urgente que você procure um advogado de confiança para analisar o seu caso concreto.

Isso é essencial para que você conheça até onde o seu direito vai, todas as perspectivas do seu caso, e quais as medidas que você pode adotar para se defender.

E o principal motivo da urgência é porque todo direito tem um prazo para ser reclamado na justiça. Se você perder esse prazo, você perde o direito.

Só depende de você.

Conhece alguém passando por isso?

Envia o link deste artigo para essa pessoa. Talvez ela não faça ideia dos direitos que tem.

Ou se você mesmo já passou por algo assim e conseguiu resolver, conta nos comentários, logo ali embaixo, como foi resolvido.

Se você fizer isso, tenha certeza: você já vai estar contribuindo para termos uma sociedade muito mais justa.


Se quiser falar comigo

meu WhatsApp e redes sociais estão aqui.


Confira também a versão em vídeo deste artigo:

10 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Excelente artigo, Dr @zaramello!

De fato, milhares de cidadãos vêem seus sonhos se tornarem em pesadelos na hora de adquirir um imóvel direto da construtora/incorporadora, devido a contratos maliciosamente redigidos.

Suas dicas são importantíssimas.

Obrigado! continuar lendo

Dr. Marcelo, agradeço muito! Tanto pela leitura do artigo como por seu comentário! Um abraço continuar lendo

Ótimo artigo, Dr. @zaramello !

Suas orientações foram apresentadas de modo claro e acessível. Certamente ajudará milhares e milhares de brasileiros que correm risco ou já sofreram prejuízos com esse tipo de contrato.

Parabéns! continuar lendo

Grande dr. Marcelo! Muitíssimo grato pela leitura do artigo, e também por seu comentário. Um abraço. continuar lendo

Meu amigo, gostei demais do seu artigo! Parabéns pela entrega de informações práticas e ao mesmo tempo técnicas e profundas! Show de bola! continuar lendo

@davivasconcelos , muito grato pelo seu comentário. Fico feliz que gostou do conteúdo. Um abraço! continuar lendo

Artigo sensacional, claro, sem juridiquês! Informações super importantes e pouquíssimo conhecidas. Parabéns!!! continuar lendo