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12 de Agosto de 2022

Financiamento negado, armadilhas contratuais e devolução de valores

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
ano passado

Talvez você esteja em situação similar a que eu vou descrever nas próximas linhas - mas mesmo não sendo este o caso, eu te convido a ler o artigo até o fim para saber como evitar os riscos que eu vou falar aqui.

Um cenário que aparece muito aqui no escritório:

O pessoal da construtora garantiu a aprovação do financiamento do imóvel, você assinou o contrato, pagou a entrada e esperou.

Para piorar, o contrato indicou que você pagaria uma entrada e, dentro de um prazo x, deveria pagar o restante "com recursos próprios".

Esse prazo é o tempo que você tinha para conseguir o financiamento do imóvel.

Se você tivesse conseguido o financiamento, tudo estaria bem.

Mas, depois de um tempo, veio a bomba: o financiamento não foi aprovado - e, de acordo com o contrato, o problema é todo seu.

Em resumo: para a construtora, o distrato (ou rescisão contratual) será considerado sua culpa.

E essa é a grande armadilha nesse tipo de contrato.

Ocorre que, quando você visitou o decorado ou o estande de vendas da construtora, eles fizeram uma suposta "pré-análise", levando você a acreditar que o financiamento estaria pré-aprovado.

Você foi induzido em todo o processo, desde o início.

O pessoal da construtora disse para você ficar tranquilo, mas o resultado acabou sendo muito diferente do que eles prometeram.

Quando o financiamento não é aprovado, como fica a entrada, multa e outros prejuízos?

Quando o financiamento não foi aprovado, você descobriu que o distrato foi "por culpa sua" (ao menos é o que eles sustentam).

Por causa disso, você teria de arcar com uma multa contratual absurda.

Sobre o valor que você pagou de entrada, a construtora desconta a multa contratual, e já avisa que não vai devolver os gastos de comissão de corretagem e/ou de assessoria documental.

No fim, após os abatimentos, a construtora vai devolver entre 20 e 40% do que você pagou – sem juros, sem correções e sem compensações.

A construtora reteve o seu dinheiro durante meses e, após o financiamento do imóvel ser negado, ainda coloca sobre você a responsabilidade - e ainda leva mais alguns meses para devolver uma quantia muito menor do que você desembolsou.

Pior: a construtora faz com que você passe pelo que é, muito provavelmente, uma das piores frustrações da sua vida.

Como conseguir de volta os valores pagos?

Em situação semelhante a que eu narrei acima, deve ocorrer a devolução total do valor pago de entrada, incluindo custos e comissões de corretores, além de indenização por eventuais prejuízos indiretos.

Isso porque, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, um dos princípios básicos da relação de consumo é o dever de informação que todo fornecedor tem perante o consumidor.

Situações como a narrada acima significam graves violações do dever de informação.

Além disso, nas relações de consumo os contratos são por adesão.

Isso significa que as cláusulas desses contratos não podem ser negociadas ou modificadas pelo consumidor.

Por causa disso, a lei garante uma proteção adicional: se houver uma cláusula que coloca o consumidor em desvantagem excessiva, ela pode ser anulada.

Por isso, se não houver cláusula que trate especificamente sobre devolução da entrada em caso de não aprovação do financiamento, a cláusula da multa pode ser anulada e o valor integralmente devolvido ao comprador.

Dicas práticas, para ANTES de fechar negócio

Se você está prestes a comprar um imóvel, ou a assumir qualquer compromisso de alto valor, aqui estão alguns cuidados que você pode ter:

1) Leia com total atenção a cada palavra do contrato – toda palavra importa;

2) Se você tem dúvida, procure um advogado de sua confiança e especializado em questões contratuais;

3) Analise tudo antes de fechar o negócio – não apenas questões contratuais, mas todas as relacionadas ao negócio;

4) Veja se a outra parte está disposta a negociar ou a modificar as cláusulas contratuais; e

5) Busque negociar melhores cláusulas contratuais – se possível, conte com ajuda profissional nisso.

CUIDADO com o prazo, para não perder o direito

Se você já está em uma situação de distrato por financiamento negado, o ideal é que, o quanto antes, procure um advogado de confiança para analisar o seu caso concreto.

Isso é essencial para que você conheça até onde o seu direito vai, todas as perspectivas do seu caso, e quais as medidas que você pode adotar para se defender.

E o principal motivo da urgência é porque todo direito tem um prazo para ser reclamado na justiça. Se você perder esse prazo, perde o direito.

Cuidar dos seus direitos só depende de você.

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11 Comentários

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Excelente artigo, Dr @zaramello!

De fato, milhares de cidadãos vêem seus sonhos se tornarem em pesadelos na hora de adquirir um imóvel direto da construtora/incorporadora, devido a contratos maliciosamente redigidos.

Suas dicas são importantíssimas.

Obrigado! continuar lendo

Dr. Marcelo, agradeço muito! Tanto pela leitura do artigo como por seu comentário! Um abraço continuar lendo

Ótimo artigo, Dr. @zaramello !

Suas orientações foram apresentadas de modo claro e acessível. Certamente ajudará milhares e milhares de brasileiros que correm risco ou já sofreram prejuízos com esse tipo de contrato.

Parabéns! continuar lendo

Grande dr. Marcelo! Muitíssimo grato pela leitura do artigo, e também por seu comentário. Um abraço. continuar lendo

Meu amigo, gostei demais do seu artigo! Parabéns pela entrega de informações práticas e ao mesmo tempo técnicas e profundas! Show de bola! continuar lendo

@davivasconcelos , muito grato pelo seu comentário. Fico feliz que gostou do conteúdo. Um abraço! continuar lendo

Artigo sensacional, claro, sem juridiquês! Informações super importantes e pouquíssimo conhecidas. Parabéns!!! continuar lendo