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28 de Junho de 2022

Compra e venda de imóvel: 5 cuidados para evitar ANULAÇÃO do contrato

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
ano passado

É possível que você tenha chegado aqui pesquisando sobre formas de se proteger em uma negociação de compra de um imóvel.

Você fez muito bem.

Se você assinar o contrato sem tomar todos os cuidados necessários, você corre sérios riscos.

Antes de tudo, você precisa ter clareza nisso: o vendedor, o corretor e a imobiliária não estão priorizando o seu bem-estar e a sua segurança jurídica.

Eles querem que você assine logo o contrato sem questionar.

Tenha isso em mente durante toda a negociação.

No mais, neste texto, eu vou explicar sobre um perigo silencioso na compra e venda de imóvel: o da anulação de um contrato por insolvência do vendedor.

E eu também vou explicar como você pode evitar isso.

Durante uma negociação de compra de imóvel, a maioria das pessoas foca em analisar a situação do bem, mas se preocupa muito pouco em levantar e analisar as informações do vendedor.

É aí que mora o primeiro perigo: não verificar com cuidado a situação do vendedor.

Isso aconteceu há alguns anos com um bom amigo meu.

Ele estava comprando de uma pessoa que era proprietária de diversos imóveis - e que também estava respondendo a alguns processos judiciais.

Até aí, nada anormal. Quem negocia imóveis com frequência, pode acabar envolvido em alguns processos judiciais.

Mas foi só depois de analisar a fundo os processos do vendedor que eu pude perceber que ele estava à beira da insolvência.

Em pouco tempo, ele estaria na situação em que, mesmo que vendesse tudo o que tinha, ainda faltaria dinheiro para pagar todas as dívidas.

Por que ocorre a anulação de uma compra e venda de imóvel?

A anulação da compra e venda do imóvel ocorre quando um contrato é considerado fraude contra credor.

A fraude contra credor é quando um devedor insolvente se desfaz de seus bens sem pagar os credores.

Isso está previsto nos artigos 158, até 165, do Código Civil.

No caso do amigo que eu citei como exemplo, ele acabou desistindo da compra exatamente porque a negociação tinha o risco de ser posteriormente anulada.

Mas, se não fosse o levantamento e as análises que fizemos, ele teria comprado o imóvel e enfrentado graves problemas. Seriam prejuízos financeiros e disputas judiciais que durariam alguns anos.

É exatamente esse o risco que você também corre ao fechar um contrato sem os cuidados necessários.

Eu também mencionei antes que isso é um perigo silencioso, porque essa situação não é fácil de perceber.

A maioria das pessoas costuma analisar apenas a certidão de matrícula do imóvel, mas isso é um grave erro.

A matrícula não vai mostrar esse risco. Ele vai estar lá, escondido e pronto para surpreender você.

Em algum momento, que você não faz ideia de quando será, poderá chegar até a sua porta uma carta ou um mandado judicial, informando que a compra do seu imóvel foi anulada.

Chegará também a ordem judicial para você e a sua família desocuparem o imóvel.

Você até poderá brigar na justiça, mas tenha certeza: terá muito prejuízo e dor de cabeça com isso.

Parece um cenário muito apocalíptico? Então faça uma busca de decisões judiciais no Jusbrasil, e você vai ver que acontece o tempo todo.

No Jusbrasil, acesse o campo “jurisprudência” e digite palavras-chave como “compra imóvel fraude credores” ou “anulação venda imóvel insolvência”.

Aqui está um pouco do que você vai encontrar:

Bem mais do que 20.000 decisões judiciais sobre o assunto.

É possível perceber que os problemas com esse tipo de situação acontecem muito.

Ao longo dos anos, eu ajudei muitas pessoas a prevenirem esse cenário. Mas ajudei também quem não se preveniu - o problema é que, quem não se preveniu, ficou dependente do Judiciário.

Quem se preveniu teve quase zero dor de cabeça, gastou muitíssimo menos e seguiu com a vida.

Mas quem não se preveniu, ficou amarrado por muitos anos com um grande problema judicial.

Tem como resolver no Judiciário? Claro. Mas é também mais caro, demorado e arriscado.

É uma opção que deve ser utilizada quando não existir uma alternativa melhor.

Como prevenir anulação do contrato de compra e venda do imóvel?

Aqui estão alguns cuidados que você, como comprador, deve ter:

1. Fique atento a pontos duvidosos

    Preço muito abaixo do mercado? Vendedor ou corretor muito apressado? Falta de transparência? Esses são apenas alguns sinais que você deve ter atenção.

    Desconfie disso e de tudo o mais que parecer incomum no imóvel, nas pessoas envolvidas e na negociação como um todo.

    2. Peça documentos do imóvel

    2.1. Certidão de matrícula do imóvel, emitida há menos de 30 dias pelo cartório;

    2.2. Se a certidão de matrícula fizer referência a algum contrato ou documento externo, ou a algum processo, será importante ter acesso também a esses documentos.

    A simples menção de um processo na matrícula assusta, mas, muitas vezes, pode ser um assunto já resolvido ou de simples resolução.

    Por isso, vale a pena analisar tudo para não se alarmar à toa.

    2.3. Certidão de dados cadastrais do IPTU ou ITR (se imóvel rural);

    2.4. Certidão negativa de débitos de IPTU ou ITR;

    2.5. Certidão ou declaração de quitação dos débitos de condomínio (se o caso);

    2.6. Peça também os dados do corretor e da imobiliária, número de registro no CRECI (conselho profissional dos corretores), da imobiliária e de todos os corretores que atenderem você.

    2.7. Pesquise a reputação da imobiliária e do corretor no Google, ReclameAqui e afins.

    3. Peça documentos do vendedor

    3.1. Certidões de protestos dos cartórios da mesma cidade do imóvel e da cidade de residência do vendedor (caso sejam diferentes);

    3.2. Certidões negativas de débitos de tributos municipais, estaduais e federais;

    3.3. Certidões de distribuição de processos judiciais dos principais tribunais – justiça estadual, federal e do trabalho, do estado do imóvel e de domicílio do vendedor, se forem diferentes.

    3.3. Se o vendedor for pessoa física com participação em uma pessoa jurídica, solicite as mesmas certidões e documentos relativos a essa PJ.

    Isso porque a lei brasileira permite, em diversas situações, que dívidas de empresas sejam transferidas para a pessoa física de sócios – e é uma situação que pode demorar para chegar ao conhecimento do próprio sócio.

    4. Questione o vendedor sobre informações encontradas

      4.1. As certidões indicaram dívidas ou processos? Pergunte do que se trata.

      4.2. Peça para o vendedor enviar relatórios dos processos encontrados - o próprio advogado dele pode fazer isso.

      4.3. Se você ficar com dúvidas, pode até pedir para o vendedor deixar você falar diretamente com o advogado dele.

      5. Negocie as cláusulas do contrato

        O vendedor e o corretor forneceram informações claras? Você se deu por satisfeito com tudo o que encontrou sobre o imóvel, sobre o vendedor e sobre a imobiliária? Você se sente seguro em seguir com a compra do imóvel?

        Em caso positivo, agora pode ser o momento de negociar as cláusulas do contrato.

        Seria necessário um artigo inteiro apenas para tratar dessa questão.

        Essa é uma das fases mais complexas e importantes da negociação, embora seja uma das que as pessoas mais negligenciam.

        Um modelo de contrato, ou uma escritura padrão feita diretamente no cartório, não trazem a segurança necessária para a negociação.

        O contrato precisa prever todos os aspectos específicos da negociação, conter todas as informações relevantes sobre o imóvel, todos os dados das partes envolvidas, tudo o que foi combinado a título de garantias estruturais e outras avenças.

        O contrato precisa ser completo, específico, equilibrado e justo para as partes.

        Se o imóvel tem habite-se expedido há mais de 5 anos, o contrato também precisa prever garantias e responsabilidades por eventuais defeitos na construção.

        Se o imóvel for novo, existem ainda outras questões a serem consideradas, cujo detalhamento não caberia neste texto.

        Mas, se depois de ver os documentos do imóvel e do vendedor, você ainda não se sente seguro, existem duas opções:

        1. Desistir do negócio; ou

        2. Buscar a ajuda de um advogado da sua confiança para analisar tudo e esclarecer as suas dúvidas.

        Qualquer ruído na comunicação ou dúvida sobre a documentação podem gerar desconfiança.

        Nesse caso, a única forma de você saber se o negócio é arriscado ou não é contando com esclarecimentos de um profissional da sua confiança e que conheça o assunto.

        No exemplo do caso do meu amigo, ter a certeza do alto risco do negócio o salvou de entrar em uma grande fria. E isso pode salvar você também.

        Cuidar dos seus direitos só depende de você.

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        5 Comentários

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        Muito bom, Dr Bruno! continuar lendo

        Artigo ótimo

        Mas pra ficar completo, seria bom detalhar um pouco o que podemos esperar ou procurar nos documentos do item 2.2 até o item 3.3
        Alguns são obvios, e merecem explicação curta. Outros são bem menos obvios, a exemplo do item 2.6, ou 3.1 continuar lendo

        Excelente artigo, Dr. continuar lendo

        Excelente artigo, Dr. Bruno! Parabéns! continuar lendo