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5 de Dezembro de 2021

Aluguel e IGPM: como evitar reajuste ou até reduzir o valor na pandemia?

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 6 meses

Para manter o valor do seu aluguel sem reajuste, ou até mesmo reduzi-lo, avalie se:

  1. A sua situação financeira ficou muito prejudicada por causa da pandemia;

  2. Você tem elementos e documentos que comprovam isso;

  3. O valor do aluguel está consideravelmente acima da média de mercado;

  4. Há indícios de que a situação econômica do proprietário do imóvel permite a ele manter ou reduzir o valor do aluguel.

Se a resposta a todos os itens acima for sim: há grandes chances de você fugir de um aumento no aluguel ou, até mesmo, reduzir o seu valor.

Vou explicar melhor.

Reajuste de aluguel pelo IGP-M é obrigatório?

Se estiver no contrato, o reajuste pelo IGP-M é a regra, mas nenhuma cláusula contratual é absoluta. Especialmente no momento atual.

Por isso, se houver motivos de caso fortuito e força maior, você pode buscar uma revisão do contrato. Isso conforme os artigos 393 e 399, do Código Civil.

Caso fortuito e força maior acontecem quando a sua realidade sofre uma modificação muito repentina e excessiva que você não poderia ter previsto ou evitado.

E a modificação da realidade precisa ser a tal ponto, que torna absolutamente impossível o cumprimento de uma condição contratual tal como foi assumida, sendo necessário ajustá-la para a realidade atual.

São muitos os acontecimentos que podem gerar uma situação como essa. E a pandemia é o exemplo mais claro neste momento.

Na prática, o que fazer?

O primeiro passo deve ser sempre conversar com o proprietário do imóvel ou a imobiliária responsável, expor toda a situação e buscar uma negociação que equilibre mais o contrato.

Por outro lado, se o proprietário for irredutível na negociação de condições mais equilibradas, e desfazer o contrato e sair do imóvel não for uma opção válida para você, o caminho será acionar a Justiça.

Tenho alguma chance acionando a Justiça?

Sim. Se você demonstrar os elementos de 1 a 4, citados no início do texto, há grandes chances de manter o aluguel sem reajuste ou até reduzir o valor.

Um exemplo disso é esta recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. MEDIDA LIMINAR. ORDEM DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO E DE SUBSTITUIÇÃO PROVISÓRIA DO ÍNDICE DE REAJUSTE (IGPM) PELO IPCA, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PLEITO DE REVOGAÇÃO. DESACOLHIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. (...)” (TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 20814639520218260000 SP 2081463-95.2021.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 04/05/2021)

Contratos servem para dar segurança e estabilidade mas, muitas vezes, os contratos podem e devem ser revistos, se a situação concreta assim permitir.

Por isso, estando em dúvida sobre os seus direitos, consulte o seu advogado de confiança.

Cuidar dos seus direitos só depende de você.

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3 Comentários

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Vai chegar a um pouco onde investir em um imóvel para se ter um rendimento com aluguel e ou até mesmo com revenda será algo impensável, principalmente se for apartamento, sem contar ainda que manutenção acaba sobrando para o proprietário pagar.
Depois dizem que o Brasil não é comunista continuar lendo

muito obrigado pela informação. Deus o abençoe sempre. continuar lendo

Se eu não corrigir o aluguel após 12 quando devo efetuar a correção? Se for só no próximo ano posso somar o índice do ano não corrigido MAIS o do ano seguinte? continuar lendo