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26 de Setembro de 2021

Como reduzir aluguel (ou ao menos evitar o reajuste)

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 4 meses

Para manter o valor do seu aluguel sem reajuste, ou até mesmo reduzi-lo, avalie se:

  1. A sua situação financeira ficou muito prejudicada por causa da pandemia;

  2. Você tem elementos e documentos que comprovam isso;

  3. O valor do aluguel está consideravelmente acima da média de mercado;

  4. Há indícios de que a situação econômica do proprietário do imóvel permite a ele manter ou reduzir o valor do aluguel.

Se a resposta a todos os itens acima for sim: há grandes chances de você fugir de um aumento no aluguel ou, até mesmo, reduzir o seu valor.

Vou explicar melhor.

Dentre diversas consequências negativas, a pandemia impulsionou a inflação. Tudo ficou mais pesado no meu e no seu bolso.

Essa desvalorização do dinheiro sempre foi uma realidade no Brasil. Por isso é comum, em contratos, cláusulas que determinam reajustes periódicos sobre preços de produtos ou serviços.

Esses reajustes são feitos de acordo com índices de correção monetária. Os mais comuns são o IPCA, INPC e IGP-M, sendo este último o mais utilizado nos contratos de locação.

Para reajuste do aluguel, o padrão é calcular o IGP-M acumulado ao longo de 12 meses.

Entre 2016 e 2019, por exemplo, o IGP-M anual não passou de 8%. O mesmo foi com o INPC e o IPCA, que eu citei acima.

Mas durante a pandemia o IGP-M acumulado foi absurdamente maior do que os outros índices.

Entre maio de 2020 até abril 2021, o IGP-M acumulado foi de mais de 30%, enquanto no mesmo período o IPCA foi de apenas 6,43% e o INPC foi de 7,18%.

Para quem é inquilino de um imóvel, a possibilidade de um reajuste em mais de 30% é de tirar o sono.

Imagine só: você tem um aluguel de R$ 2.000,00 que já está difícil pagar. De repente, o preço “salta” para R$ 2.600,00 por conta de um reajuste.

Nesse exemplo, pode parecer pouco, mas são R$ 7.200,00 ao longo de um ano, e pesa muito no bolso de quem já está em dificuldades.

Como minha principal área de atuação é em contratos, uma pergunta que tenho recebido muito é: mesmo durante a situação da pandemia, continua válida a cláusula que determina o reajuste do aluguel?

O reajuste pelo IGP-M é obrigatório?

Se estiver no contrato, o IGP-M é a regra, mas nenhuma cláusula contratual é absoluta.

Por isso, se houver motivos de caso fortuito e força maior, você pode buscar uma revisão do contrato. Isso conforme os artigos 393 e 399, do Código Civil.

Caso fortuito e força maior acontecem quando a sua realidade sofre uma modificação muito repentina e excessiva que você não poderia ter previsto ou evitado.

E a modificação da realidade precisa ser a tal ponto, que torna absolutamente impossível o cumprimento de uma condição contratual tal como foi assumida, sendo necessário ajustá-la para a realidade atual.

São muitos os acontecimentos que podem gerar uma situação como essa. E a pandemia é o exemplo mais claro neste momento.

Sempre é possível evitar o reajuste do aluguel?

Existem situações em que o proprietário só tem um imóvel e depende do aluguel para o seu próprio sustento – em uma situação como essa, é difícil evitar o reajuste.

Esse foi o caso de um casal de proprietários que me procurou recentemente. Idosos, eles alugavam uma edícula com dois cômodos, nos fundos de sua casa.

O aluguel que eles recebiam ia direto para pagamento do plano de saúde.

O inquilino, em dificuldades financeiras por causa da pandemia, estava pressionando para que eles não reajustassem o aluguel.

Mas eles haviam acabado de sofrer um considerável reajuste do plano de saúde e, se não reajustassem o aluguel, não teriam como complementar o pagamento do plano.

Nessa situação, após analisar profundamente o caso, eu os orientei de que não havia margem para conceder o que o inquilino queria. Eles poderiam exigir o reajuste.

Mesmo que eles quisessem ajudar o inquilino, a situação dos proprietários também era muito difícil.

Mas existem situações em que o proprietário tem margem para negociar e, mesmo assim, exige o reajuste – essa é uma situação em que a revisão contratual pode ser válida.

Foi o caso de uma empresa proprietária de diversos imóveis comerciais. Um dos seus inquilinos, uma pequena escola, pediu a minha ajuda.

Os clientes da escola são em maioria autônomos e pequenos empresários, que foram severamente prejudicados pelo fechamento repentino do comércio em março/2020.

Como consequência, houve uma redução em torno de 80% no faturamento da escola, logo após os primeiros dias de lockdown.

Foi então que eles solicitaram, para a empresa proprietária do imóvel, uma redução provisória de 50% sobre o valor do aluguel – o que, prontamente, foi negado.

A escola era inquilina naquele mesmo imóvel havia mais de 12 anos, pagando os aluguéis rigorosamente em dia e, além disso, foi apurado que o valor pago pela escola estava aproximadamente 80% acima da média de mercado.

Nesse caso, eu orientei a escola que a situação tinha fundamentos para uma revisão judicial do contrato de locação em que, além de evitar o reajuste, poderia ser possível uma redução no valor do aluguel.

Resultado: em alguns meses, foi possível conseguir judicialmente o que havia sido negado pela empresa proprietária do imóvel.

Como no exemplo da escola, o primeiro passo deve ser sempre conversar com o proprietário do imóvel, expor toda a situação e buscar uma negociação que equilibre mais o contrato.

Mas se o proprietário for irredutível na negociação de condições mais equilibradas, e sair do imóvel não for uma opção válida, o caminho será pelo judiciário.

Quais são as chances de conseguir manter ou reduzir o valor do aluguel na justiça?

As decisões judiciais recentes indicam que, se você demonstrar os elementos de 1 a 4, que eu citei no início do texto, terá grandes chances de evitar o reajuste do aluguel ou, até mesmo, de reduzir o valor.

Um exemplo disso é esta recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. MEDIDA LIMINAR. ORDEM DE REDUÇÃO DO VALOR LOCATIVO E DE SUBSTITUIÇÃO PROVISÓRIA DO ÍNDICE DE REAJUSTE (IGPM) PELO IPCA, EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PLEITO DE REVOGAÇÃO. DESACOLHIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. (...)” (TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 20814639520218260000 SP 2081463-95.2021.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 04/05/2021)

Contratos servem para dar segurança e estabilidade mas, em momentos de instabilidade excessiva, como vivemos atualmente, os contratos podem e devem sempre ser revistos.

Nenhum direito é absoluto. Se você for como o inquilino do casal de idosos, a sua situação será bem diferente daquele que for como o inquilino da empresa que tem vários imóveis de aluguel.

Na maioria dos casos, isso não fica tão evidente como nesses exemplos que eu citei. Sempre é necessário analisar cada caso concreto, entendendo todo o contexto e realmente se aprofundando na avaliação de uma determinada situação.

Por isso, estando em dúvida sobre os seus direitos, consulte o seu advogado de confiança.

Se você conhece alguém que esteja passando ou tenha passado por alguma situação relacionada com o tema aqui tratado, envia o link deste conteúdo para essa pessoa.

Talvez isso a ajude.

Ou, se você mesmo já passou por algo assim e conseguiu resolver, conta aqui embaixo como foi resolvido.

E para finalizar, a você que ficou até aqui: muito obrigado pelo seu tempo, e parabéns pelo seu interesse na justiça.

Tenha certeza: só por estar aqui, você já está contribuindo para termos uma sociedade mais justa.

Muito obrigado!


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Confira também este vídeo sobre o assunto:

3 Comentários

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Vai chegar a um pouco onde investir em um imóvel para se ter um rendimento com aluguel e ou até mesmo com revenda será algo impensável, principalmente se for apartamento, sem contar ainda que manutenção acaba sobrando para o proprietário pagar.
Depois dizem que o Brasil não é comunista continuar lendo

muito obrigado pela informação. Deus o abençoe sempre. continuar lendo

Se eu não corrigir o aluguel após 12 quando devo efetuar a correção? Se for só no próximo ano posso somar o índice do ano não corrigido MAIS o do ano seguinte? continuar lendo