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12 de Agosto de 2022

Financiamento de imóvel NEGADO e distrato: valores pagos devem ser devolvidos ao comprador?

Quando a aprovação do financiamento imobiliário foi GARANTIDA, esse compromisso passa a fazer parte do contrato

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 6 anos

A compra de imóvel com uso de financiamento bancário envolve alguns riscos que, infelizmente, são desconhecidos pela maioria dos compradores.

Um tipo de situação muito desagradável tem aparecido bastante no meu escritório - especialmente nas vendas de imóveis diretamente por construtoras/incorporadoras.

O comprador vai até um plantão de vendas de uma construtora/incorporadora, ou até a uma imobiliária, para obter informações sobre a aquisição de um imóvel.

Ele encontra a casa ou o apartamento ideal para as suas necessidades, e apresenta as suas reais condições financeiras.

O representante de vendas ou corretor de imóveis apresenta as opções de parcelamento da entrada e de financiamento do saldo devedor, e solicita os documentos do comprador.

É feita uma análise pela construtora/incorporadora/imobiliária e, depois, a resposta vem: o financiamento está "pré-aprovado".

Satisfeito com a resposta, o comprador segue em frente.

Mas ao ler o contrato, não há nada escrito sobre o tal do "financiamento pré-aprovado".

Na verdade, o contrato ainda impõe sobre o comprador a responsabilidade de pagar o saldo devedor com recursos próprios, caso não seja liberado o financiamento.

E ainda tem uma multa pesada em caso de distrato/rescisão.

Obviamente, o comprador fica preocupado, talvez questione algo, e recebe a resposta de que está "tudo dentro do padrão".

Confiando nas afirmações e no atendimento que recebeu até ali, o comprador assina o contrato.

Depois, o que acaba acontecendo é a negativa do financiamento.

Quando o comprador entra em contato cobrando a construtora/incorporadora/imobiliária sobre aquela promessa de "pré-aprovação", descobre que ninguém assumirá responsabilidade alguma a respeito.

E assim o comprador, que só fechou o negócio porque recebeu uma garantia de que o financiamento estaria aprovado, fica "a ver navios".

Nesse momento, ele não tem o recurso para pagar o saldo devedor, e a construtora/incorporadora quer cobrar a multa por rescisão/distrato.

Nesse contexto, ainda descobre que vai receber de volta menos de 50% do que foi pago.

A verdade é que o comprador caiu em uma armadilha contratual: de acordo com o que foi estabelecido em contrato, a culpa é dele de o negócio estar sendo desfeito.

Infelizmente, todas as semanas chegam casos assim no meu escritório, e todos chegam com a mesma dúvida:

Quando o financiamento é negado, os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos?

A resposta é SIM. Em casos tais como o narrado acima, a restituição de valores ao comprador deve ser integral.

Isso porque a promessa que foi feita lá no início das negociações, de pré-aprovação do financiamento, passa a fazer parte do contrato - de acordo com a lei e com as decisões de tribunais a respeito do tema.

E isso faz muito sentido, já que foi essa tal promessa um fator determinante na decisão do comprador de seguir com o negócio.

Dessa forma, a promessa de pré-aprovação acaba funcionando como uma cláusula contratual adicional.

Essa situação, é claro, vai configurar uma contradição a outras cláusulas expressas no contrato - mas aqui entra o Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o CDC, quando um contrato tem cláusulas contraditórias, deve prevalecer a cláusula que seja mais benéfica ao consumidor - essa determinação está no artigo 47, da referida lei.

Portanto, comprovada a promessa de pré-aprovação de financiamento, feita pela construtora/incorporadora/imobiliária, os valores pagos pelo comprador devem ser 100% restituídos.

O que diz a Justiça?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já deixou claro que, quando o distrato é culpa da construtora/vendedor, os valores pagos pelo comprador devem ser 100% devolvidos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)(DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL)

O que acontece com os valores pagos pelo comprador, se o banco não aprova o financiamento do imóvel?

Na lei, não existe uma regra clara a respeito e, por isso, em regra vale o que está no contrato.

Mas quando o contrato tem cláusulas abusivas, essas cláusulas podem ser anuladas pela Justiça.

Essas são duas das características que, por exemplo, fazem um contrato ser considerado abusivo:

  1. Quando uma das partes garante algo que faz toda a diferença para fechar o negócio, mas não coloca isso no contrato; e
  2. Quando uma das partes coloca vantagens excessivas no contrato, apenas para si própria.

No tipo de situação que dei como exemplo, no início do artigo, é possível perceber as duas características citadas acima, pois:

1) foi prometida a aprovação do financiamento, mas isso não foi colocado no contrato; e

2) foi colocada uma multa excessiva para o comprador pagar, mas a mesma multa não se aplica para o vendedor.

Como receber de volta os valores pagos?

Em situações como a do exemplo acima, primeiro eu aconselho ao comprador que notifique a construtora/incorporadora/imobiliária por escrito.

De preferência, por e-mail com confirmação de recebimento.

Na notificação, o comprador deve descrever tudo o que aconteceu desde o início, deixando claras três questões:

1) que expôs desde o início que dependia do financiamento para fechar o negócio;

2) que o representante de vendas garantiu que o financiamento estaria aprovado; e

3) que não foi culpado pela negativa do financiamento.

No texto do e-mail, o comprador deve se mostrar disposto a negociar, mesmo que tenha de abrir mão de uma parte do valor pago.

A parte do valor que o comprador vai aceitar abrir mão é muito subjetiva, mas eu costumo aconselhar algo em torno de 10%.

É claro que isso é injusto, já que a culpa não é do comprador.

Mas eu dou esse conselho, de tentar firmar um acordo, porque é a forma mais rápida de resolver o problema.

E isso porque, se não houver acordo, o próximo passo é ir para a Justiça.

E se o total dos valores que o comprador pagou, e de eventuais prejuízos ou danos, for de até 20 salários mínimos, existe a opção de reunir todas as provas e documentos e entrar com o processo no Juizado Especial Cível (o famoso "pequenas causas").

Nesse caso, é possível iniciar o processo sem advogado.

Mas eu aconselho que, sempre que possível, isso seja feito com a ajuda de um advogado de confiança.

Isso porque, na Justiça, o comprador vai precisar provar todos os fatos e expor adequadamente os fundamentos, e isso é uma tarefa que exige técnica.

As provas podem ser, por exemplo: áudios e textos de WhatsApp, e-mails, testemunhas etc.

Tudo isso vai precisar ser muito bem organizado e destacado, para que o juiz ou a juíza considere todas as informações ao julgar o caso.

Provando o necessário na Justiça, é possível receber de volta 100% do valor pago, mais juros, correção e, em muitos casos, indenização por perdas e danos que a situação tenha causado.

O que diz a Lei?

Os fundamentos principais dessas conclusões estão no Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o Código, a empresa tem o dever de ser clara nas informações sobre o que está sendo vendido.

Isso inclui informar com clareza o que acontece caso o financiamento não seja aprovado.

Quando o comprador não é devidamente informado dos detalhes, e é prejudicado, as cláusulas de multa e de não devolução dos valores podem ser anuladas, como já foi explicado.

Isso é ainda mais verdade para um contrato de consumo por adesão, em que não há possibilidade de o consumidor negociar ou modificar as cláusulas.

O típico contrato "pegar ou largar".

Em contratos de adesão, o Código de Defesa do Consumidor também diz que as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem excessiva podem ser anuladas.

Todo esse contexto favorece a possibilidade de devolução integral dos valores se o comprador entrar na Justiça.

CUIDADO com o prazo, para não perder o direito

Todo direito tem um prazo para ser reclamado na Justiça.

Se o comprador perder o prazo, perde o direito.

Por isso, se você está em uma situação parecida como a do exemplo acima, tome providências rapidamente.

Cuidar dos seus direitos só depende de você.

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Vídeo sobre o assunto:

https://youtu.be/rXRmf1_TPLE

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45 Comentários

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Muito bom, Doutor!
Estou com um caso deste tipo em mãos faz alguns meses e adoto, justamente, este olhar.
Abraços continuar lendo

Muito obrigado pelo seu comentário, Dra. Lilian!

Abraços. continuar lendo

O legal é quando acontece do financiamento não sair por que a pessoa que está vendendo está com problema de inadimplência, e os picaretas da imobiliária te pressionam pra continuar no negócio, porque você já foi meio que obrigado a dar a entrada. Motivos assim me fazem nunca mais querer comprar nem casinha de cachorro mais. continuar lendo

Prezada Juliana, boa tarde!

Muito obrigado por seu comentário!

Com cautela, e a assessoria adequada, você pode assegurar seus direitos de forma preventiva, e evitar ser lesada em muitas situações.

Assim como um check up periódico de saúde, consultar um advogado de confiança pode tratar a doença antes mesmo de surgirem os sintomas!

Abraços. continuar lendo

E se for ao contrario? Vendi um imóvel, pedi um sinal de 10% e o financiamento do Comprador não foi aprovado. O prazo constante no contrato era de 90 dias para quitação. Deixei de vender para outro interessado, mantendo o negócio. E agora? tenho que devolver o sinal? continuar lendo

Não vejo problemas em você devolver. Se o comprador comprovou que o financiamento não foi aprovado não foi por vontade dele que o negócio não foi concretizado e ambos, ele e você, sabiam do risco. Ele não deu sinal pra garantir seu lucro caso a recusa do financiamento, ele deu o sinal como forma de boa fé com o negócio. Se você está triste de não ter vendido, ele também está de não ter comprado. Não quer correr esse risco, vá vender seu imóvel a vista. continuar lendo

É o risco inerente do negócio. Como é que você vai saber se a negociação vai dar certo se não tentar, ao tentar você deve estar ciente da possibilidade do fracasso, mas embora seu cliente tenha perdido a oportunidade de adquirir o bem, você ainda pode vender para outra pessoa, não há garantia que se o cliente A não tivesse em negociação com você seria certeza absoluta que o cliente B compraria. Tem gente que faz fogo de palha, só falta jurar de pé junto que compraria mas é um especulador. Quando for assim, pegue os dados dos possíveis compradores e ofereça pra eles depois, vc vai ver que ninguém comprou nada e também não vão querer, sabe porque? quem procura imóvel, vive numa eterna busca e basta ver um melhorzinho que o seu, que já perde o interesse. Exemplo, quando eu procurava imóvel, eu ficava toda empolgada com imóvel se 230 mil, depois que comecei a achar imóveis do mesmo padrão por 180 mil, mas nem que a vaca latisse eu me interessaria nos primeiros que vi, entendeu? continuar lendo

Outra pergunta.
Na compra de um imóvel na planta e ou pronto dei um valor de entrada parcelado. Nesse caso a devolução dos valores pagos serão avista ou parcelados? continuar lendo

Prezado Nilson, boa tarde.

Para respondermos essa questão apropriadamente, é necessário compreendermos melhor o caso. Assim, pedimos que envie um relato resumido para o seguinte endereço de e-mail:

contato@zaramello.com

Abraços. continuar lendo