jusbrasil.com.br
28 de Junho de 2022

Financiamento de imóvel NEGADO: e o distrato?

Quando a aprovação do financiamento imobiliário foi GARANTIDA, esse compromisso passa a fazer parte do contrato

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 6 anos

Imagine a seguinte situação:

Você vai até um plantão de vendas de uma construtora ou incorporadora, ou até uma imobiliária, para pegar algumas informações e talvez comprar o seu imóvel próprio.

Você encontra aquela casa ou apartamento, ideal para as suas necessidades, mas você diz para eles que as suas condições financeiras impedem de fechar o negócio.

A pessoa que te atende diz que é possível o parcelamento da entrada e o financiamento do restante do valor.

Você fica receoso, pensando: "e se eu não conseguir o financiamento?"

Mas eles pedem os seus documentos para fazer uma "pré-análise" ou "pré-aprovação".

Depois, a resposta vem: o financiamento está "pré-aprovado".

Quase pulando de alegria, você segue em frente.

Mas você lê o contrato, e nele não tem nada escrito sobre o tal do "financiamento aprovado".

Na verdade, o contrato ainda diz que você é responsável por pagar o valor com recursos próprios, se não for liberado o financiamento.

E ainda tem uma multa pesada em caso de distrato/rescisão.

Você fica preocupado, mas eles dizem que é tudo padrão. Pode assinar tranquilo.

Depois, por algum motivo, o financiamento é negado e você fica sem entender nada.

Você entra em contato com eles e, de início, eles parecem estar confusos também.

Em seguida, eles jogam a culpa para você, pela negativa do financiamento.

Mas você relembra do que já disse a eles desde o início: você só fechou o negócio porque eles garantiram que o financiamento estava aprovado.

Agora, você não tem dinheiro para pagar o valor do próprio bolso, e eles querem cobrar a multa por rescisão/distrato.

Nisso, eles dizem que você vai receber de volta um valor que equivale a menos de 50% do que foi pago.

A verdade é que você caiu em uma armadilha contratual: de acordo com o contrato, a culpa é sua de o negócio estar sendo desfeito.

Para quem nunca viveu uma situação como essa, parece até coisa de ficção.

Mas toda semana eu recebo casos assim no meu escritório, e todos chegam com a mesma dúvida:

Quando o financiamento é negado, os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos?

E a resposta é: depende.

Se você considerar o contrato, vai ser devolvido um valor bem menor do que você pagou, abatendo dele a multa contratual.

Além disso, se você pagou comissão de corretagem, nenhuma parte desse valor vai ser devolvida.

Por outro lado, se ficar provada a culpa da construtora/vendedor, os valores que você pagou devem ser 100% devolvidos.

O que diz a Justiça?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já deixou claro que, quando o distrato é culpa da construtora/vendedor, os valores pagos pelo comprador devem ser 100% devolvidos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)(DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL)

Mas eu vou explicar isso melhor.

O que acontece com os valores pagos se o banco não aprova o financiamento do imóvel?

Na lei, não existe uma regra clara sobre isso.

E quando a lei não é clara, em princípio o que vale são as cláusulas de um contrato.

Daí vem a famosa frase: "o contrato faz lei entre as partes".

Mas, como eu disse, isso apenas em princípio.

Isso porque contratos abusivos podem ser anulados pela Justiça.

Essas são apenas duas características que, por exemplo, fazem um contrato ser considerado abusivo:

  1. Quando uma das partes garante algo que faz toda a diferença para fechar o negócio, mas não coloca isso no contrato; e
  2. Quando uma das partes coloca vantagens excessivas no contrato, apenas para si própria.

No caso que dei como exemplo, no início do artigo, é possível perceber as duas características citadas acima, pois:

1) foi prometida a aprovação do financiamento, mas isso não foi colocado no contrato; e

2) foi colocada uma multa excessiva para o comprador pagar, mas a mesma multa não se aplica para o vendedor.

Como receber de volta os valores pagos?

Em situações como a do exemplo acima, primeiro eu aconselho você a notificar a construtora/imobiliária por escrito.

De preferência, faça isso por e-mail e solicite confirmação de recebimento.

Na notificação, descreva tudo o que aconteceu desde o início, e deixe claras três coisas:

1) que você disse desde o início que dependia do financiamento para fechar o negócio;

2) que eles garantiram que o financiamento estava aprovado; e

3) que você não foi culpado pela negativa do financiamento.

No fim do e-mail, escreva que está disposto a negociar, mesmo que você tenha de abrir mão de uma parte do valor pago.

A parte do valor que você vai aceitar abrir mão é você quem decide, mas eu costumo aconselhar algo em torno de 10%.

É claro que isso é injusto, já que a culpa não é sua pela rescisão.

Mas eu te dou esse conselho, de tentar fazer um acordo, porque é a forma mais rápida de resolver o seu problema.

Se não tiver acordo, o próximo passo é ir para a Justiça.

Se o total dos valores que você pagou, e de eventuais prejuízos ou danos que você teve, for de até 20 salários mínimos, você tem a opção de juntar todas as provas e documentos e entrar com o processo no Juizado Especial Cível (o famoso "pequenas causas").

Nesse caso, você pode entrar com o processo sem advogado.

Mas eu aconselho, mesmo assim, que você busque a ajuda de um bom advogado, da sua confiança.

Isso porque, na Justiça, você vai precisar provar que eles garantiram a aprovação do financiamento, e isso é uma tarefa que exige técnica.

As provas podem ser, por exemplo: áudios e textos de WhatsApp, e-mails, testemunhas etc.

Tudo isso vai precisar ser muito bem organizado e destacado, para que o juiz considere todas as informações ao julgar o caso.

Provando na Justiça que a culpa não é sua, você recebe de volta 100% do valor pago, mais juros, correção e até indenização por danos ou prejuízos que a situação tenha causado a você.

O que diz a Lei?

Os fundamentos principais dessas conclusões estão no Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com o Código, a empresa tem o dever de ser clara nas informações sobre o que está sendo vendido.

Isso inclui informar com clareza o que acontece caso o financiamento não seja aprovado.

Quando o comprador não é devidamente informado dos detalhes, e é prejudicado, as cláusulas de multa e de não devolução dos valores podem ser anuladas, como já foi explicado.

Isso é ainda mais verdade para um contrato de consumo por adesão, em que não há possibilidade de o consumidor negociar ou modificar as cláusulas.

O típico contrato "pegar ou largar".

Em contratos de adesão, o Código de Defesa do Consumidor também diz que as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem excessiva podem ser anuladas.

Todo esse contexto favorece a possibilidade de devolução integral dos valores se o comprador entrar na Justiça.

CUIDADO com o prazo, para não perder o direito

Todo direito tem um prazo para ser reclamado na Justiça.

Se você perder o prazo, perde o direito.

Por isso, se você está em uma situação parecida como a do exemplo acima, tome providências rapidamente.

Cuidar dos seus direitos só depende de você.

Ajude alguém

Compartilhe o link desse conteúdo nas suas redes sociais. Talvez alguém que você conheça precise saber disso!

Contatos e mais conteúdo:

meu WhatsApp, canal no YouTube e redes sociais estão aqui.

Vídeo sobre o assunto:

https://youtu.be/rXRmf1_TPLE

Informações relacionadas

Bernardo César Coura, Advogado
Artigoshá 7 anos

Se o financiamento não foi aprovado, a devolução deverá ser integral

João Rodrigo Stinghen, Advogado
Modeloshá 4 anos

[Modelo] Ação de Restituição de Indébito (sinal de negócio)

Tatiane Rodrigues Coelho, Advogado
Artigoshá 2 anos

O financiamento não foi aprovado. E agora?

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
Jurisprudênciahá 8 anos

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul TJ-RS - Recurso Cível: 71004554515 RS

Rafael Rocha Filho, Advogado
Artigoshá 2 anos

Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?

45 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Muito bom, Doutor!
Estou com um caso deste tipo em mãos faz alguns meses e adoto, justamente, este olhar.
Abraços continuar lendo

Muito obrigado pelo seu comentário, Dra. Lilian!

Abraços. continuar lendo

O legal é quando acontece do financiamento não sair por que a pessoa que está vendendo está com problema de inadimplência, e os picaretas da imobiliária te pressionam pra continuar no negócio, porque você já foi meio que obrigado a dar a entrada. Motivos assim me fazem nunca mais querer comprar nem casinha de cachorro mais. continuar lendo

Prezada Juliana, boa tarde!

Muito obrigado por seu comentário!

Com cautela, e a assessoria adequada, você pode assegurar seus direitos de forma preventiva, e evitar ser lesada em muitas situações.

Assim como um check up periódico de saúde, consultar um advogado de confiança pode tratar a doença antes mesmo de surgirem os sintomas!

Abraços. continuar lendo

E se for ao contrario? Vendi um imóvel, pedi um sinal de 10% e o financiamento do Comprador não foi aprovado. O prazo constante no contrato era de 90 dias para quitação. Deixei de vender para outro interessado, mantendo o negócio. E agora? tenho que devolver o sinal? continuar lendo

Não vejo problemas em você devolver. Se o comprador comprovou que o financiamento não foi aprovado não foi por vontade dele que o negócio não foi concretizado e ambos, ele e você, sabiam do risco. Ele não deu sinal pra garantir seu lucro caso a recusa do financiamento, ele deu o sinal como forma de boa fé com o negócio. Se você está triste de não ter vendido, ele também está de não ter comprado. Não quer correr esse risco, vá vender seu imóvel a vista. continuar lendo

É o risco inerente do negócio. Como é que você vai saber se a negociação vai dar certo se não tentar, ao tentar você deve estar ciente da possibilidade do fracasso, mas embora seu cliente tenha perdido a oportunidade de adquirir o bem, você ainda pode vender para outra pessoa, não há garantia que se o cliente A não tivesse em negociação com você seria certeza absoluta que o cliente B compraria. Tem gente que faz fogo de palha, só falta jurar de pé junto que compraria mas é um especulador. Quando for assim, pegue os dados dos possíveis compradores e ofereça pra eles depois, vc vai ver que ninguém comprou nada e também não vão querer, sabe porque? quem procura imóvel, vive numa eterna busca e basta ver um melhorzinho que o seu, que já perde o interesse. Exemplo, quando eu procurava imóvel, eu ficava toda empolgada com imóvel se 230 mil, depois que comecei a achar imóveis do mesmo padrão por 180 mil, mas nem que a vaca latisse eu me interessaria nos primeiros que vi, entendeu? continuar lendo

Outra pergunta.
Na compra de um imóvel na planta e ou pronto dei um valor de entrada parcelado. Nesse caso a devolução dos valores pagos serão avista ou parcelados? continuar lendo

Prezado Nilson, boa tarde.

Para respondermos essa questão apropriadamente, é necessário compreendermos melhor o caso. Assim, pedimos que envie um relato resumido para o seguinte endereço de e-mail:

contato@zaramello.com

Abraços. continuar lendo