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19 de Agosto de 2019

Posso perder meu imóvel por débitos de condomínio?

O atraso no pagamento de débitos condominiais e a penhora do imóvel

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 3 anos

Meu condomnio est atrasado Posso perder meu apartamento

Desde março de 2016, as despesas de condomínio podem ser cobradas judicialmente em ação de execução, de acordo com o atual Código de Processo Civil.

Isso tornou a cobrança judicial mais rápida, pois não é mais necessário discutir a legitimidade dos débitos no processo. O condômino inadimplente recebe uma ordem judicial para pagamento em até 3 dias; não sendo pago, de imediato é possível a penhora de contas bancárias, de outros bens ou do próprio imóvel.

E para a execução judicial basta apenas uma parcela em atraso. É claro que, sendo uma ação judicial, é possível apresentar defesa: os Embargos à Execução, onde pode ser debatido o valor do débito, eventual correção nos cálculos e outras questões formais ou técnicas.

Também é necessário ter atenção em caso de imóvel financiado

Isso porque têm se tornado cada vez mais comuns as cláusulas que autorizam o banco a retomar o imóvel caso as despesas de condomínio não sejam devidamente pagas.

Para evitar chegar a tanto, o ideal é negociar

Na impossibilidade do pagamento total do débito, tente um parcelamento, evite acumular ainda mais acréscimos sobre o valor, gerando uma situação insustentável que pode chegar ao ponto da perda do imóvel.

Mas também é importante atentar a eventuais abusos ou irregularidades

Podem ser identificados problemas no cálculo de multa, dos juros e da atualização monetária.

É importante analisar com cautela e, caso algo seja questionável, pode ser conveniente consultar um advogado de sua confiança para ajuda na correção das irregularidades, na negociação da dívida ou até mesmo para eventual defesa em processo judicial, caso não se chegue a um consenso com o condomínio.

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Dúvidas? Respondo a todas! Envie para bruno@zaramello.com

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9 Comentários

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O fato de que com o novo CPC as cotas de condomínio em atraso, se forem cobradas judicialmente, passam a ter natureza de título executivo extrajudicial não significa que, por isso, o imóvel da família e os bens impenhoráveis da mesma, incluindo salário, pensão alimentícia, etc., passam a ser penhoráveis, conforme prevê o ordenamento jurídico. Celeridade em cobrança não garante execução a qualquer custo. A dignidade do devedor ainda é um "bem" garantido, a despeito dos que pensam ao contrário, pois, ninguém se torna devedor porque quer. A não ser que o legislador acredite que além de perder o emprego e, por isso, não poder pagar o condomínio, o trabalhador também deve perder a dignidade da moradia da sua família? continuar lendo

Prezado Michael, boa noite.

Obrigado por seu comentário.

O STJ firmou entendimento no sentido de que o imóvel considerado bem de família pode ser penhorado para pagamento dos débitos oriundos do próprio imóvel (as chamadas obrigações propter rem). Há entendimentos em contrário, sem dúvida, mas a jurisprudência majoritária tem se mantido nessa esteira.

Assim, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagamento dos débitos de condomínio, conforme exposto no artigo.

Abraços. continuar lendo

Realmente, o Art. da LEI Nº 8.009, DE 29 DE MARÇO DE 1990 traz em seu texto: "O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei."
E a hipótese em que se enquadra a taxa de condomínio está na alínea IV (deste mesmo artigo) que tem como texto:"para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;" que fundamenta penhora por débitos oriundos do próprio imóvel.
Mas, apelo para os princípios do processo de execução que se aplicam em todos os ramos processuais, bem como no tocante à fase de execução.
Entre todos os princípios existentes no ordenamento jurídico, alguns se destacam no procedimento executório, para este caso específico: Princípio do menor sacrifício do executado e Princípio do respeito à dignidade humana.
O Princípio do menor sacrifício do executado, busca equilibrar o processo executivo, objetivando a forma menos oneroso ao executado para a satisfação da execução. Humberto Theodoro Júnior[1] entende que: “... deve realizar-se da forma que, satisfazendo o direito do credor, seja o menos prejudicial possível ao devedor. Assim, “quando por vários meios o credor puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o devedor”.Na busca pela satisfação da execução, o operador do direito, neste caso o juiz, deverá buscar em suas decisões, meios que não prejudique de forma excessiva o devedor, mas que também não deixe de satisfazer, de forma material, o direito ferido do credor.Com relação ao Princípio do respeito à dignidade humana, nota-se que o mesmo se assemelha ao princípio do menor sacrifício do executado. Este princípio prisma a proteção do executado em relação a execução, ao não deixar que o mesmo seja exposto a situações incompatíveis com sua dignidade.
Conforme defendido em artigo aqui no JusBrasil, por Camila Lorga Ferreira de Mello: "Para que haja a satisfação do direito do exequente, caso o devedor não cumpra o dever que lhe é imposto, haverá constrição judicial de seu patrimônio (artigo 620 do CPC). Ocorre que o devedor não pode ser reduzido a situação de míngua, sendo que o magistrado deverá fazer com que a redução do patrimônio recaia sobre bens de menor necessidade para o devedor, causando-lhe menos prejuízo. Em consonância a este princípio pode ser citado o respeito a dignidade da pessoa humana, visto que, a execução não pode levar o devedor e sua família a uma situação de carência de condições pra sua sobrevivência, simplesmente a míngua." (http://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/2192987/conceito-de-execução-civileseus-principios-informadores-camila-lorga-ferreira-de-mello). continuar lendo

Qual a situação de cobranças anteriores a essa nova versão do CPC? continuar lendo

Prezado Nestor, boa tarde.

A lei processual se aplica imediatamente a todos os processos em andamento. Assim, em teoria, mesmo cobranças anteriores podem ser feitas de acordo com as regras do novo CPC, por exemplo: convertendo-se ações de cobrança em ações de execução. Contudo, cada caso concreto deve ser avaliado com cautela.

Abraços. continuar lendo

Eu tenho uma dúvida e ficaria muito feliz se conseguisse me ajudar. Moro em um prédio que possui 6 lojas comerciais e 12 apts. Acontece que o lote em que foi construído o prédio, pertence a um condomínio horizontal, ou seja, estamos na parte comercial desse condomínio. Acontece que o dono do lote, deixou uma dívida com o condomínio e, nós compradores dos apts e lojas não sabíamos. O condomínio entrou na justiça cobrando o pagamento do valor. Fomos a audiência e lá nós aceitamos a dívida e concordamos em pagar, porém pedimos ajuda ao condomínio, queríamos que a dívida fosse dividida entre os apts e lojas e, que cada um responda pelo valor que lhe cabe, pois não temos como cobrar individualmente e, provavelmente pessoas deixariam de pagar e os mais responsáveis pagariam por esses não pagantes. Pedimos ainda que o condomínio nos ajude a administrar o prédio, afinal, pagamos uma taxa de administração para esse condomínio e, nada foi feito. O condomínio não aceita repartir a dívida entre os apts e lojas e, não se manifesta em administrar o prédio, mas quer cobrar a taxa administrativa. O que fazemos? Estamos de mãos atadas! Muito obrigada! continuar lendo

Prezada Renata, boa noite.

Agradecemos por expor sua dúvida!

Para que possamos lhe prestar o adequado esclarecimento, pedimos a gentileza de escrever para o seguinte e-mail:

contato@zaramello.com

Abraços. continuar lendo

Os juros cobrados das taxas condominiais em atraso podem ser cobrados juros sobre juros a cada mes de atraso? continuar lendo

Prezado Diogenes, boa noite.

A rigor, a capitalização de juros sobre juros não é permitida nestes casos.

Se desejar maiores esclarecimentos, estamos a disposição no contato via e-mail:

contato@zaramello.com

Abraços. continuar lendo