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13 de Dezembro de 2018

6 fatos que NÃO te contam sobre locação de imóvel

Ou "Como reduzir problemas com débitos de aluguel".

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
ano passado

Por Bruno F. Zaramello

"Inquilino devedor abandona imóvel sem pagar." Já viu esse filme? Pois acontece todos os dias.

O atraso no pagamento de aluguéis, que se torna um verdadeiro pesadelo para o proprietário locador de imóvel, ao mesmo tempo pode acumular uma dívida impagável para o inquilino.

E é esse acúmulo de débito que pode levar o inquilino a pensar: “vou partir pra outra”, ao invés de se acertar com o proprietário.

Entendemos que essa atitude se torna comum, em geral, por duas razões básicas: (a) falta de diálogo e cooperação entre inquilino/proprietário; e (b) falta de informação. Acreditamos que este artigo pode ajudar muito com as duas questões. Por isso, aqui estão 6 pontos sobre LOCAÇÃO que todo proprietário, inquilino e fiador DEVERIAM saber:

1. Acordo: Quanto mais cedo, mais barato

Você que é inquilino e começa a acumular débitos: procure negociar logo com o proprietário e evite uma dívida impagável. Você que é proprietário e tem um inquilino com problemas de pagamento: esteja aberto a negociar, evitando despesas futuras com a cobrança, e a própria demora em receber.

Normalmente, quanto mais cedo se negocia, melhor e mais econômico é para todos.

2. Chaves não entregues: Aluguéis continuam correndo

A rigor, o aluguel continua sendo contabilizado até a data de devolução das chaves ao proprietário.

Por isso, ao inquilino que sair do imóvel recomenda-se devolver as chaves ao proprietário, solicitando um comprovante escrito da devolução. Caso contrário, os aluguéis podem continuar se acumulando.

3. Dívida pode ser executada judicialmente

A lei não exige muitas provas da parte do proprietário para cobrar a dívida de aluguel. Um contrato escrito e algumas cartas ou e-mails de cobrança, normalmente, são suficientes.

Assim, o inquilino e seu fiador podem ser logo surpreendidos com bloqueios judiciais em contas bancárias e outros bens, como carros, imóveis, faturamento de empresas, dentre outros.

4. Inquilino fica com o “nome sujo”

Não faz muito tempo, nossa legislação passou a autorizar a negativação daqueles que estão sendo executados judicialmente.

Basta o advogado do proprietário requerer ao juiz, e a dívida poderá ser inscrita nos cadastros de inadimplentes e cartórios de protestos.

5. Será difícil/demorado alugar novamente

Além do “nome sujo”, é muito simples para uma imobiliária, corretor de imóveis ou o proprietário verificarem a existência de ações judiciais anteriores, referentes a despejo ou cobrança de aluguéis.

Esse histórico, se não impossibilitar, vai dificultar muito para o inquilino e o fiador conseguirem alugar outro imóvel.

De outro lado, no caso do imóvel abandonado pelo inquilino, também pode demorar para o proprietário conseguir alugar novamente, por questões legais e processuais.

E isso mostra, mais uma vez, que o melhor caminho é o diálogo e a negociação entre as partes, evitando que o caso chegue ao Judiciário.

6. Mais despesas, para todos

Como regra geral, a partir do momento em que o proprietário ingressa no Judiciário para cobrar a dívida, o inquilino e o fiador podem considerar um aumento entre 10 a 20% sobre o valor: são os honorários do advogado do proprietário.

Além disso, todas as despesas de cobrança são somadas na dívida: postagens, taxas processuais, diligências de Oficiais de Justiça, dentre outras. E ainda tem a multa contratual, juros e correção monetária.

De outro lado, mesmo que tudo seja somado à dívida do inquilino, logo de início o proprietário terá de desembolsar, se não toda, a maior parte desses valores.

Por todos os ângulos se reforça o conselho já repetido: que as partes procurem negociar logo, antes que fique mais caro para todos.

Conclusão

No fim, nossa percepção fica sendo a de que, para o inquilino, não adianta fugir pois a dívida o acompanhará e, para o proprietário, é bom estar aberto ao diálogo e à negociação desde o início.

A ambas as partes, porém, não sendo encontrada uma solução aceitável ou mesmo havendo dúvidas sobre o que fazer, o conselho final é que busquem consultoria e assessoria de advogados que possam defender seus direitos com excelência.

Dúvidas? Envie para: contato@zaramello.com

Lembre-se: o Direito não socorre aos que dormem!

7 Comentários

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Ótimo texto. Claro e objetivo. continuar lendo

Muito bom saber disso, muitos dos donos de casas e apartamentos para aluguel não tem essas informações, e acabam saindo no prejuízo. continuar lendo

Embora recomendável, não é IMPRESCINDÍVEL consultar com advogado. Tem muitos Juizados Especiais Cíveis no país com funcionários bem informados e dispostos a guiar a quem consulta; e com mínimas formalidades e sem necessidade de gastar em advogado, (se o valor da causa não superar um certo máximo) pode ser requerido diretamente ao juiz o pagamento de atrasos e outras dívidas. Se o caso não é complicado, não haverá gastos em função da gratuidade da justiça especial. continuar lendo

Maguiace, concordo que existem muitas pessoas competentes no Judiciário, porém o JEC não é competente para julgar ações referentes à locação, exceto se for despejo para uso próprio ou a cobrança simples dos alugueres (sem despejo). Esta informação consta no Art. , III, da Lei 9.099/95. Ações como despejo c/c cobrança, ação renovatória, despejo por infração contratual, entre outras, são julgadas pela Justiça Comum, ou seja, a Vara Cível. continuar lendo

Não sei se já se utilizou de Juizados Especiais Cíveis, mas vou dizer sobre minha experiência com eles, numa linguagem bem coloquial: trata-se de justiça meia-boca, criada na esperança de desafogar o Judiciário, tornando-se uma doce ilusão, pois a Justiça, tanto a comum como a do Juizado, continua atolada Brasil afora. Não raro, vemos a Audiência de Conciliação ser designada para meses adiante, e quando acontece, ser conduzida por Conciliadores não vocacionados ou mesmo desinteressados. As mudanças implementadas com o novo CPC, no sentido de criar-se uma cultura da conciliação, acredito que a médio e longo prazo desafogarão o Judiciário de maneira mais eficiente. Enfim, tanto quanto possível, recomendo a contratação de Advogado (ou mesmo Defensoria e Escritórios Experimentais das Faculdades) para ajuizar a ação na Justiça Comum. Acredite, será melhor atendido. continuar lendo

Prefiro o modelo americano. Não pagou no dia? Polícia é acionada para retirar o invasor do local. Simples, eficiente e barato.

"Ah, mas acionar a polícia apenas para isto?"
-> Pessoalmente entendo que o próprio dono do imóvel tem o direito de entrar no imóvel e fazer este serviço. Mas, solicitando à polícia, fica mais seguro para todos. continuar lendo