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25 de Outubro de 2020

Conselhos sobre locação de imóveis: para proprietários, inquilinos e fiadores

Como reduzir problemas com locação de imóvel e débitos em atraso

Bruno Zaramello, Advogado
Publicado por Bruno Zaramello
há 3 anos

"Inquilino devedor abandona imóvel sem pagar." Já viu esse filme? Pois acontece todos os dias.

O atraso no pagamento de aluguéis, que se torna um verdadeiro pesadelo para o proprietário locador de imóvel, ao mesmo tempo pode acumular uma dívida impagável para o inquilino.

E é esse acúmulo de débito que pode levar o inquilino a pensar: “vou partir para outra”, em lugar de se acertar com o proprietário.

Essa atitude se torna comum, em geral, por duas razões básicas: (a) falta de diálogo e cooperação entre as partes; e (b) falta de informação.

Acredito que este artigo pode ajudar muito com as duas questões acima. Por isso, aqui estão 6 fatos sobre LOCAÇÃO que todo proprietário, inquilino e fiador DEVERIAM saber:

1. Acordo: Quanto mais cedo, mais barato

Você que é inquilino e começa a acumular débitos: procure negociar logo com o proprietário e evite uma dívida impagável.

Você que é proprietário e tem um inquilino com problemas de pagamento: esteja aberto a negociar, evitando despesas futuras com a cobrança, e a própria demora em receber.

Quanto mais cedo se negocia, melhor e mais econômico é para todos.

2. Chaves não entregues: Aluguéis podem continuar correndo

Em regra, o aluguel continua sendo contabilizado até a data de devolução das chaves ao proprietário.

Por isso, ao inquilino que sair do imóvel, recomenda-se devolver as chaves ao proprietário, solicitando um comprovante escrito da devolução. Caso contrário, os aluguéis podem continuar se acumulando.

3. Dívida pode ser executada judicialmente

A lei não exige muitas provas da parte do proprietário para cobrar a dívida de aluguel. Um contrato escrito e algumas cartas ou e-mails de cobrança são suficientes.

O inquilino e seu fiador podem ser logo surpreendidos com bloqueios de contas bancárias e de outros bens.

4. Inquilino com restrições de crédito

Não faz muito tempo, nossa legislação passou a autorizar a negativação daqueles que estão sendo executados judicialmente.

Basta o advogado do proprietário requerer ao juiz, e a dívida poderá ser inscrita nos cadastros de inadimplentes e cartórios de protestos.

5. Será difícil/demorado alugar novamente

Além das restrições, é muito simples para uma imobiliária, corretor de imóveis ou o proprietário verificarem a existência de ações judiciais anteriores, referentes a despejo ou cobrança de aluguéis.

Esse histórico, se não impossibilitar, vai dificultar muito para o inquilino e o fiador conseguirem alugar outro imóvel.

De outro lado, no caso do imóvel abandonado pelo inquilino, também pode demorar para o proprietário conseguir alugar novamente, por questões legais e processuais.

E isso mostra, mais uma vez, que o melhor caminho é o diálogo e a negociação entre as partes, buscando evitar que o caso chegue ao judiciário.

6. Mais despesas. Para todos

Como regra geral, a partir do momento em que o proprietário ingressa no judiciário para cobrar a dívida, o inquilino e o fiador podem considerar um aumento entre 10 a 20% sobre o valor: são os honorários do advogado do proprietário.

Além disso, todas as despesas de cobrança são somadas na dívida: postagens, taxas processuais, diligências de oficiais de justiça, dentre outras. E ainda tem a multa contratual, juros e correção monetária.

De outro lado, mesmo que tudo seja somado à dívida do inquilino, logo de início o proprietário terá de desembolsar, se não toda, a maior parte desses custos.

Por todos os ângulos se reforça o conselho já repetido: que as partes procurem negociar logo, antes que fique mais caro para todos.

Conclusão

No fim, a percepção fica sendo a de que, para o inquilino, não adianta fugir pois a dívida o acompanhará e, para o proprietário, é bom estar aberto ao diálogo e a negociação desde o início.

A ambas as partes, porém, não sendo encontrada uma solução aceitável ou mesmo havendo dúvidas sobre o que fazer, o conselho final é que busquem apoio jurídico especializado.


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11 Comentários

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Olá, Francisco. Muito grato pela sua participação.

Para isso, basta você clicar para "seguir" a página - o ícone verde que fica após o fim do artigo.

Um abraço continuar lendo

Em "dias normais", não pagou; DESPEJO. Hoje, porém a realidade existente é bem outra e, diante disso, tanto inquilino desempregado e proprietário dependente financeiramente de locações, estarão praticamente no "mesmo barco"; um (inquilino) sem dinheiro pra honrar seus compromissos e, o outro (proprietário), não recebendo, consequentemente também não terá dinheiro nem pra CONTRATAR um advogado para um possível despejo. Tenho imóveis locados (dois), mas não dependo financeiramente deles, mas se vier a acontecer inadimplências, COMPROVADAMENTE decorrentes dessa maldita doença "importada da China", o melhor e mais prático caminho é a negociação "olho no olho", mediante testemunhas, se for o caso. SMJ, é minha opinião pessoal. continuar lendo

Olá, Perciliano.

Grato por sua participação! E concordo com sua posição.

Minha atuação como advogado sempre se pautou na premissa de buscar, antes de tudo, o diálogo e a conciliação entre as partes - tanto é que me especializei em prevenção e mediação de conflitos, além do Direito Empresarial.

O atual momento é de solidariedade entre as partes, pois estamos todos no mesmo barco.

Um abraço continuar lendo

Embora recomendável, não é IMPRESCINDÍVEL consultar com advogado. Tem muitos Juizados Especiais Cíveis no país com funcionários bem informados e dispostos a guiar a quem consulta; e com mínimas formalidades e sem necessidade de gastar em advogado, (se o valor da causa não superar um certo máximo) pode ser requerido diretamente ao juiz o pagamento de atrasos e outras dívidas. Se o caso não é complicado, não haverá gastos em função da gratuidade da justiça especial. continuar lendo

Maguiace, concordo que existem muitas pessoas competentes no Judiciário, porém o JEC não é competente para julgar ações referentes à locação, exceto se for despejo para uso próprio ou a cobrança simples dos alugueres (sem despejo). Esta informação consta no Art. , III, da Lei 9.099/95. Ações como despejo c/c cobrança, ação renovatória, despejo por infração contratual, entre outras, são julgadas pela Justiça Comum, ou seja, a Vara Cível. continuar lendo

Não sei se já se utilizou de Juizados Especiais Cíveis, mas vou dizer sobre minha experiência com eles, numa linguagem bem coloquial: trata-se de justiça meia-boca, criada na esperança de desafogar o Judiciário, tornando-se uma doce ilusão, pois a Justiça, tanto a comum como a do Juizado, continua atolada Brasil afora. Não raro, vemos a Audiência de Conciliação ser designada para meses adiante, e quando acontece, ser conduzida por Conciliadores não vocacionados ou mesmo desinteressados. As mudanças implementadas com o novo CPC, no sentido de criar-se uma cultura da conciliação, acredito que a médio e longo prazo desafogarão o Judiciário de maneira mais eficiente. Enfim, tanto quanto possível, recomendo a contratação de Advogado (ou mesmo Defensoria e Escritórios Experimentais das Faculdades) para ajuizar a ação na Justiça Comum. Acredite, será melhor atendido. continuar lendo

Prefiro o modelo americano. Não pagou no dia? Polícia é acionada para retirar o invasor do local. Simples, eficiente e barato.

"Ah, mas acionar a polícia apenas para isto?"
-> Pessoalmente entendo que o próprio dono do imóvel tem o direito de entrar no imóvel e fazer este serviço. Mas, solicitando à polícia, fica mais seguro para todos. continuar lendo